ஃபிளாட் வாங்கப் போகிறீர்களா? இதை எல்லாம் கொஞ்சம் கவனிங்க!

 

ரியல் எஸ்டேட்

கடந்த எட்டு வருடங்களாக கோமாவில் கிடந்த ரியல் எஸ்டேட் துறை தற்போது எழுந்து சோம்பல் முறிக்கிறது. முக்கியமாக, கோவிட் கட்டுமானத் தொழிலாளர்களைப் பாதித்ததில் கட்டுமான வேலைகள் ஸ்தம்பித்து சப்ளை பாதிக்கப்பட்டது. வேலை இழப்பு, சம்பளக் குறைப்பு, ஆள்குறைப்பு போன்ற நடவடிக்கைகளால் வீடு மற்றும் மனை வாங்குவோர் எண்ணிக்கை குறைந்து டிமாண்டும் பாதிப்படைந்தது.

ரியல் எஸ்டேட் உயிர்த்தெழும் காரணங்கள்...

ஆனால், பெரிய அளவில் தடுப்பூசி மக்களைச் சென்றடைந்ததாலும், கோவிட் தாக்கம் குறைந்ததாலும் ரியல் எஸ்டேட் துறை தற்போது உயிர்த்தெழ ஆரம்பித்துள்ளது. புராப்டைகர் டாட்காம் கூற்றின்படி, கடந்த ஐந்து மாதங்களாக வீடு விற்பனை சுறுசுறுப்படைந்துள்ளது. இதற்கு பல காரணங்கள் சொல்லப்படுகின்றன.

1. கடந்த இரண்டு வருடங்களாக வீடு வாங்கும் எண்ணத்தை ஒத்திப் போட்டவர்கள் தற்போது மும்முரம் காட்டி வருகின்றனர்.

2. வொர்க் ஃப்ரம் ஹோம் நடைமுறை பலருக்கும், “வசதியான சொந்த வீடு வேண்டும்” என்ற எண்ணத்தை உறுதிப்படுத்தியுள்ளது.

3. 2020 ஜனவரியில் 8% என்ற அளவில் இருந்த வீட்டுக் கடன் வட்டி, தற்போது 6.65% என்ற அளவில் குறைந்துள்ளது. அரசும் பல்வேறு வகைகளில் சாமான்ய மக்களை வீடு வாங்க ஊக்குவித்து வருகிறது.

4. பணம் என்ற ஆக்ஸிஜன் கிடைக்காமல் தத்தளித்து வந்த பில்டர்கள், லாபம் குறைந்தாலும் பரவாயில்லை என்று வீடுகளின் விலையை ஓரளவுக்குக் குறைத்து வருகின்றனர்.

5. சிமென்ட், ஸ்டீல் இவற்றின் விலை கடந்த ஆறு மாதங்களில் 20% வரை உயர்ந்திருப்பதால், இனி கட்டப்போகும் வீடுகள் விலை உயரலாம் என்ற முன்ஜாக்கிரதை உணர்வும் மக்களிடையே எழுந்துள்ளது.

6. கூட்டுக் குடும்பங்கள் பிரிந்து சிறுநகரங் களில் இருந்து மாநகரங்கள் நோக்கிவரும் சிறு குடும்பங்கள், வீடு வாங்குவதை முதலீடாகப் பார்க்காமல், அடிப்படைத் தேவை என்று உணர்கின்றன என ரியல் எஸ்டேட் துறை உயிர்த்தெழுவதற்குப் பல காரணங்கள் சொல்லப்படுகின்றன.

ஃபிளாட் வாங்குபவர்கள் கவனிக்க வேண்டிய அம்சங்கள்...

ஃபிளாட் வாங்க விரும்புபவர்கள் முதலில் பில்டரின் தரம் பற்றி நன்கு அறிய வேண்டும். பில்டரின் மற்ற புராஜெக்டுகள் எவை, அங்கு கட்டுமானத்தின் தரம் எப்படி உள்ளது, குறித்த நேரத்தில் முடித்துக் கொடுக்கிறாரா என்பது போன்ற விவரங்களைச் சேகரிக்க வேண்டும். ஒருவேளை, ஃபிளாட் கட்டப்படாமல் போனால், ரீஃபண்ட் குறித்த விவரங்கள் என்ன என்று முழுமையாகக் கவனிக்க வேண்டும். வீடு வாங்கும் சாமான்ய மக்களின் நலனைக் காக்க 2016-ல் அரசு ஆரம்பித்துள்ள ‘ரெரா’ (RERA) வெப்சைட்டில் நீங்கள் விரும்பும் ஃபிளாட் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும். பில்டர் தரும் ஆவணங்களை சட்டப் பூர்வமாக சரியாக இருக்கிறதா என்பதைத் தவறாமல் பார்க்க வேண்டும்.

மூன்று வகையான ஃபிளாட்டுகள்...

ஃபிளாட்டுகள் தரும் வசதிகளை உணர்ந்து வாங்க விரும்புபவர்கள் மூன்று வகையான ஃபிளாட்டுகள் கிடைப்பதைப் பார்க்கலாம். ப்ரீலான்ச் (Prelaunch) ஃபிளாட்டுகள், கட்டப்பட்டு வரும் ஃபிளாட்டுகள் மற்றும் குடியேறுவதற்குத் தயார் நிலையில் இருக்கும் ஃபிளாட்டுகள் – இவற்றில் எதை வாங்குவது, எது வாங்கினால் லாபம், எதில் அதிக வசதி கிடைக்கும், இவற்றின் நிறை, குறை என்ன என்று பார்ப்போம்.

1. ப்ரீலான்ச் ஃபிளாட்டுகள்

பில்டரின் கருத்தாக்கத்தில் மட்டுமே உருவாகி இன்னும் நடைமுறையில் உருப்பெறாதிருப்பவை இவை. பலவித அனுமதிகள் மற்றும் ‘ரெரா’ ரெஜிஸ்ட்ரேஷன் போன்ற ஒழுங்குமுறை நடவடிக்கைகளுக்கு இன்னும் உட்படாதவை. அனுமதிகளைப் பெற்று ஃபிளாட்டுகள் ஓரளவு உருவம் பெற்று, சந்தையில் லான்ச் செய்யப்படும்போது குறிப்பிடப் படும் விலையைவிட 15% - 20% வரை குறைவான விலையில் கிடைப்பவை என்பதால், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களின் முதல் சாய்ஸ் இவை இருப்பதில் ஆச்சர்யமில்லை.

பில்டர்களுக்குத் தேவைப்படும் ஆரம்பகட்ட முதலீடு எளிதாகக் கிடைப்பதால், அவர்கள் இந்த மாதிரியான முதலீட்டாளர்களுக்கு சலுகைகளை வாரி வழங்குகிறார்கள். எந்த மாடியில், எந்தத் திசை பார்த்த ஃபிளாட் வேண்டும், பார்க் வியூவ், பீச் வியூவ், ஸ்விம்மிங் பூல் வியூவ் போன்றவற்றில் எது தேவை என்று குறிப்பிட்டுக் கேட்டுப் பெற முடியும்.

ப்ரீலான்ச் ஃபிளாட்டுகள் வாங்குவதில் சில குறைகளும் உண்டு. இன்னும் ஆரம்பிக்கப்படாத இந்த ஃபிளாட்டுகள் பற்றிய தகவல்கள் (Project details) அதிகம் கிடைக்காது. கிடைக்கும் தகவல்களும் மாற்றத்துக்குள்ளாக வாய்ப்புண்டு என்பதால், இவற்றுக்கு வங்கிக் கடன் கிடைப்பது கடினம். அனுமதிகள் வாங்குவதில் தாமதம் ஏற்பட்டால், வேலை ஆரம்பிக்காது. அதிக காலம் காத்திருக்க நேர்ந்தால், விலை யேற்றம் தவிர்க்க இயலாததாகி விடும். இதனால் முதலீட்டாளர் களின் லாபக்கணக்கு தவறும். சில சமயம், ஃபிளாட்டுகள் கட்டப்படாமலேயேகூட போக லாம். அப்போது பில்டரிடம் இருந்து பணத்தைத் திரும்பப் பெறுவது கடினமாகலாம்.

ஆகவே, இவற்றில் மிகப் பெரிய தொகையை முதலீடு செய்வதைத் தவிர்க்கலாம். செக் மூலம் பணம் கட்டுவதும், கட்டிய பணத்துக்கு ரசீது பெறுவதும் மிக முக்கியம்.

ப்ரீலான்ச் ஃபிளாட்டுகள் ஹை ரிஸ்க், ஹை ரிட்டர்ன் வகையைச் சேர்ந்தவை. முதல் முறையாக சொந்த வீடு வாங்குபவர்கள் இவற்றைத் தவிர்க்கலாம்.

2. கட்டப்பட்டு வரும் ஃபிளாட்டுகள்

இவை 30% - 70% வரை முடிவடைந்த நிலையில் உள்ளவை. இவற்றில் அநேகமாக 20% - 30% வரை ஏற்கெனவே விற்பனையாகி இருக்கும். பலவித அனுமதிகள், ‘ரெரா’ ரெஜிஸ்ட் ரேஷன் ஆகியவை நிறைவேறி யிருக்கும். ஏதாவது பிரச்னைகள் எழும்பட்சத்தில் விரைவில் நிவாரணம் கிடைக்க ‘ரெரா’வின் கீழ் அமைந்த அபல்லேட் ட்ரிப்யூனல் (Appellate Tribunal) உதவும் என்பதால், இவற்றில் செய்யப்படும் முதலீடு பாது காப்பு நிறைந்தது. முழுவதுமாக கட்டி முடிக்கப்பட்ட ஃபிளாட்டு களைவிட 10% - 20% விலை குறைந் தவையாக இவை இருக்கும்.

இவற்றில் இருக்கக்கூடிய குறைகளில் முதன்மையானது, பில்டருக்குப் பணப் பற்றாக்குறை ஏற்படுதல் அல்லது கட்டுமானப் பொருள்களின் விலை ஏறுதல் போன்ற காரணங்களால் வேலை தடைப்படுதல் மற்றும் நின்று போவதாகும். இதனால் வாடகை வீட்டில் வசிப்போர், வங்கிக் கடன் வாங்கி வீடு வாங்கும் பட்சத்தில் ஒரே நேரத்தில் வாடகை மற்றும் இ.எம்.ஐ என இரண்டையும் கட்டுமாறு நேரலாம்.

ஃபிளாட்டை உடைமை யாக்கிய பின்பே (After possession) கிடைக்கக்கூடிய வரிவிலக்குகள் (செக்.24/80இ.இ./80சி) கிடைக் காமல் போகலாம். தவிர, கேப்பிடல் கெயின்ஸ் வரியைத் தவிர்க்க வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் சில சங்கடங்கள் உண்டு. பழைய வீடு விற்று மூன்று வருடங்களுக்குள் புது வீடு வாங்கும் வேலையை முடிக்க இயலாவிட்டால் 20% வரை கேப்பிடல் கெயின்ஸ் வரி, செஸ் மற்றும் சர்சார்ஜ் ஆகியவற்றைக் கட்ட வேண்டி யிருக்கும்.

முதலில், வாக்களிக்கப்பட்ட வசதிகள், கட்டிமுடித்தபின் குறை வதற்கும், இல்லாமல் போவதற்கும் கூட வாய்ப்புகள் உண்டு. வழக்க மான செலவுகளான ரெஜிஸ்ட் ரேஷன் சார்ஜ், ஸ்டாம்ப் டியூட்டி தவிர, 5% ஜி.எஸ்.டி வரியும் அதிகப் படியாக இந்த வகை ஃபிளாட்டு களுக்கு விதிக்கப்படுகிறது.

3. குடியேறுவதற்குத் தயாராக உள்ள ஃபிளாட்டுகள்

வாடகை வீட்டில் குடியிருப் போர் பணம் கட்டி, ரெஜிஸ்டர் செய்ததும் குடிபோக முடியும் என்ற நிலையில் இந்த வகை ஃபிளாட்டுகள் இருப்பதால், இ.எம்.ஐ. ஆரம்பிக்கும்போது வாடகைச் செலவு இருக்காது. நம் கண்முன் காட்டப்படும் அத்தனை வசதிகளும் கண்டிப்பாக நமக்கு கிட்டும். இவற்றுக்கு ஜி.எஸ்.டி வரி கிடையாது என்பது கூடுதல் சிறப்பு.

குறை என்று பார்த்தால், கட்டி முடிக்கப்பட்ட ஃபிளாட்டு களுக்கு அதிக விலை தர வேண்டியிருக்கும். ஏற்கெனவே கட்டி முடிக்கப்பட்டுவிட்டதால், கட்டுமானப் பொருள் களின் தரம், அடித்தளத்தின் உறுதித்தன்மை ஆகியவற்றை சரிபார்க்க இயலாது. சில காலமாக விலை போகாத ஃபிளாட்டுகள் எனில், புத்தம் புதிய அழகு இருக்காது; சற்றுப் பழையனவாகத் தெரியக்கூடும். ‘ரெரா’ கட்டுப் பாட்டுக்கு முன்பே கட்டப்பட்ட ஃபிளாட் என்றால் பொதுத் தளங்களில் இந்த ஃபிளாட் பற்றிய தகவல்கள் கிடைக்காது.

கோவிட் கவலை ஒருபுறம் இருந்தாலும், குறைந்த அளவில் உள்ள வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதம், இன்னும் அதிகரிக்காத ஃபிளாட் விலை மற்றும் அரசு தரும் சலுகைகள் ஆகியவை மக்களை ரியல் எஸ்டேட் பக்கம் திருப்புகிறது.

மேலே கண்ட மூன்று வகை ஃபிளாட்டுகளிலும் நிறை, குறைகள் இருக்கின்றன. ஃபிளாட் வாங்க எண்ணுபவர்கள் இவற்றைக் கவனமாகப் பரிசீலித்து தமக்கேற்ற ஒன்றை தேர்ந்தெடுப்பது அவசியம்.